De Duitse Vastgoedmarkt

Met de ontwikkeling van de Europese non-bancaire kapitaalmarkt, en de Europese regelgeving die sinds 10 november 2023 van kracht is, wordt een nieuw tijdperk ingeluid voor investeringen. Deze sector, die volledig online opereert en alleen toegankelijk is voor vergunde partijen, biedt een innovatieve en concurrerende omgeving waarbij geldgevers en geldvragers digitaal met elkaar in contact komen. In dit artikel richten we ons op de kansen en uitdagingen die deze nieuwe kapitaalmarkt met zich meebrengt voor investeerders, met een bijzondere focus op de Duitse vastgoedmarkt.

Kader van de Europese non-bancaire kapitaalmarkt

De Europese regelgeving die sinds 10 november 2023 van kracht is, leidt tot de ontwikkeling van een non-bancaire Europese kapitaalmarkt. Alleen vergunde partijen hebben toegang tot deze markt, die volledig online opereert. Op dit platform worden geldgevers en geldvragers uiteindelijk volledig geautomatiseerd bij elkaar gebracht, waardoor een concurrerend en robuust model ontstaat, waarbij het marktrisico gescheiden is van de partijen die voor de infrastructuur zorgen. Dit biedt interessante kansen voor partijen als KOM, die zich al vanaf haar start in 2013 als platform heeft gepositioneerd in deze branche.

Beschrijving Duitse Vastgoedmarkt

De Duitse vastgoedmarkt is een van de meest stabiele en aantrekkelijke vastgoedmarkten in Europa. De markt heeft de afgelopen jaren aanzienlijke veranderingen ondergaan, vooral als gevolg van de Europese regelgeving voor banken en de financiële crisis van 2007-2010. Destijds waren de kapitaaleisen extreem hoog en waren banken zeer risico-avers. Sinds 2011 is het echter makkelijker geworden om financiering te verkrijgen, hoewel de situatie ingrijpend veranderde na de Oekraïne-oorlog in 2022 en de daaropvolgende renteverhoging van de ECB naar 4,5%.

Banken stopten in principe met het verstrekken van leningen, vooral voor projectontwikkelingen, waarbij slechts 5-10% eigen vermogen beschikbaar was. Dit opende de deur voor alternatieve financieringsvormen, zoals online fundingplatforms. Deze platforms bieden ontwikkelaars de mogelijkheid om snel en flexibel kapitaal aan te trekken, zonder de langdurige doorlichtingsprocessen van traditionele banken. De Duitse toezichthouder BaFin heeft recentelijk platforms zoals KOM expliciet toestemming gegeven om hun diensten ook in Duitsland aan te bieden.

In de periode van 2007-2010 waren de kapitaaleisen voor de Duitse vastgoedsector extreem hoog en waren banken zeer terughoudend met het verstrekken van leningen. Vanaf 2011 versoepelde de situatie geleidelijk en tot 2022 konden partijen over het algemeen snel en gemakkelijk financiering verkrijgen. In sommige gevallen was zelfs 110% financiering zonder problemen mogelijk.

Een ander cruciaal probleem is de verwerkingstijd. Banken hebben vaak 3-12 maanden nodig om financiering te verstrekken. Ontwikkelaars zijn daarom bereid om leningen af te sluiten tegen rentetarieven van 10-18% per jaar om het geld binnen 4-8 weken te verkrijgen, omdat tijd kostbaar is in de vastgoedsector.

Banken hebben de neiging om met name te focussen op grotere leningen, vaak vanaf € 2 miljoen. Leningen van € 200.000,00 - € 700.000,00 zijn namelijk niet altijd lucratief voor hen. Dit opent de deur voor online fundingplatforms zoals KOM, die flexibele financieringsmogelijkheden bieden die beter aansluiten bij de behoeften van ontwikkelaars.

Kansen voor beleggers

De Duitse vastgoedmarkt biedt aanzienlijke kansen voor beleggers. Hier zijn enkele specifieke redenen waarom beleggers geïnteresseerd zijn in investeren in vastgoedontwikkelingen via online funding platforms zoals KOM:

• Hoog rendement: Vastgoedontwikkelingen in Duitsland genereren een gemiddeld rendement van 25-40% (exclusief bankkosten). Dit hoge rendement wordt mogelijk gemaakt door de aantrekkelijke rendementen van de vastgoedmarkt zelf, gecombineerd met de rente die beleggers verdienen op hun financiering. Beleggers kunnen zo profiteren van aanzienlijke winsten op hun investeringen.
• Korte looptijden: Projecten worden doorgaans binnen 12-18 maanden uitgevoerd. Dit betekent dat beleggers snel rendement kunnen behalen op hun investering, in plaats van te wachten op langdurige investeringscycli. Korte looptijden verminderen het risico en vergroten de liquiditeit van de investeringen, waardoor beleggers hun kapitaal snel kunnen herinvesteren.
• Zekerheid in de vorm van hypotheek: Beleggingen via online fundingplatforms zoals KOM zijn gedekt door hypotheek, wat extra zekerheid biedt aan investeerders. In het geval van een default kunnen investeerders rekenen op de zekerheid van het onderpand. Dit vermindert het risico voor beleggers en vergroot de kans dat zij hun investering terugkrijgen, zelfs in het geval van wanbetaling.
• Geografische spreiding: KOM biedt investeringsmogelijkheden in verschillende vastgoedprojecten in heel Duitsland. Hierdoor kunnen beleggers profiteren van geografische spreiding, wat helpt om het risico van hun portefeuille te verminderen. Door te investeren in vastgoedprojecten verspreid over verschillende regio's, kunnen beleggers hun risico's verlagen en hun kansen op een positief rendement vergroten.

Risico's voor beleggers

Ondanks de aantrekkelijke kansen die de Duitse vastgoedmarkt biedt, zijn er ook risico's waarmee beleggers rekening moeten houden:

• Ondoorzichtige markt: De Duitse vastgoedmarkt is een complexe markt die geografisch zeer verschillend is. De markt wordt gekenmerkt door regionale verschillen in vraag en aanbod, regelgeving en economische omstandigheden. Dit maakt het moeilijk om alle risico's volledig in te schatten. Beleggers moeten daarom een zorgvuldige due diligence uitvoeren voordat ze investeren in een vastgoedproject. Het is belangrijk om de markt goed te begrijpen en alle relevante factoren te evalueren voordat een investering wordt gedaan.
• Langdurige uitwinning van hypotheekrecht: Onder Duits recht kan de uitwinning van hypotheekrecht langdurig zijn. Na een default is er een waiting period van 6 maanden voordat de uitwinning van het hypotheekrecht kan plaatsvinden. Dit kan leiden tot vertragingen bij het terugvorderen van investeringen in het geval van wanbetaling. Beleggers moeten zich bewust zijn van deze risico's en ervoor zorgen dat ze voldoende maatregelen nemen om zichzelf te beschermen.

Mitigatie van risico’s door KOM

KOM neemt verschillende maatregelen om de risico's voor beleggers te beperken:

• Volmacht: Leningnemers tekenen een volmacht die KOM in staat stelt om bij achterstand direct tot verkoop over te gaan. Hierdoor worden investeerders beschermd in het geval van wanbetaling. Door deze volmacht kunnen investeerders erop vertrouwen dat KOM snel en effectief optreedt om hun belangen te beschermen.
• Contractstukken naar Duits recht: Alle contracten worden opgesteld volgens het Duitse recht, wat extra zekerheid biedt aan investeerders. Het Duitse rechtssysteem biedt een solide juridisch kader voor vastgoedinvesteringen, waardoor investeerders kunnen rekenen op een eerlijke behandeling en de bescherming van hun rechten.
• Bouwdepot en rentedepot: Indien mogelijk wordt een bouwdepot of rentedepot opgezet om risico's te beperken en ervoor te zorgen dat het project volgens planning wordt uitgevoerd. Een bouwdepot of rentedepot zorgt ervoor dat de financiering van het project wordt beheerd en gecontroleerd, waardoor het risico op vertragingen of budgetoverschrijdingen wordt verminderd. Het bouw- en/of rentedepot wordt aangehouden bij de St. Security Trustee KOM Group
• Lage Loan-to-Value (LTV): KOM hanteert een lage LTV om het risico voor investeerders te minimaliseren. Hierdoor is het onderpand voldoende om investeerders te beschermen in het geval van wanbetaling. Een lage LTV vermindert het risico dat investeerders hun geld verliezen als gevolg van wanbetaling of andere problemen met het project.
• Führungszeugnis (VOG): Alle betrokkenen worden gescreend op betrouwbaarheid om het risico van fraude te minimaliseren. Door een grondige screening van alle betrokkenen zorgt KOM ervoor dat alleen betrouwbare en capabele partijen betrokken zijn bij haar projecten, waardoor het risico op fraude of andere problemen wordt verminderd.
• Onafhankelijk juridisch advies: KOM werkt samen met een onafhankelijke juridisch adviseur, Heuking, in Berlijn om de belangen van investeerders te waarborgen.

Bronnen; Handelsblatt, Focus, Statista, Financieel Dagblad, Heuking Rechtsanwald, Berlin.

Investeerders, let op!

• Loop geen onnodig risico, lees alle essentiële informatie.
• Maak optimaal gebruik van onze unieke crowd due dilligence-periode, vraag de ondernemer om meer informatie daar waar nodig.
• Wij wijzen erop dat er wordt uitgeleend aan een ondernemer in het MKB. Hierdoor blijven er altijd risico's bestaan dat niet de volledige inleg en/of rente terugbetaald wordt.
• Wij adviseren alleen een verantwoord deel van het vermogen te investeren en vooral te spreiden over meerdere projecten. Ook de Autoriteit Financiële Markten (AFM) raadt consumenten aan een verantwoord deel van hun vermogen in crowdfunding te investeren en dit te spreiden over meerdere projecten. Als richtlijn hanteert de AFM maximaal 10% van het vrij belegbaar vermogen.