Zekerheid van bouwgrond EN bestemmingsplan geven waarde aan grond. Een prima basis om zaken te doen. Ontwikkelaars met een projectplan dat past op het bestemmingsplan, kunnen met GrondVrij ontwikkelen voldoende waarde vrij maken om grondposities aan te kopen en hun project verkoopklaar te maken.

Hoe?
GrondVrij neemt eigendom van de grond over van de ontwikkelaar voor een waarde inclusief nog te maken ontwikkelingskosten en spreekt op hetzelfde moment met ontwikkelaar af de grond terug te leveren voor 10% meer. De grond wordt teruggeleverd als de ontwikkelaar de woningen of appartementen heeft verkocht. Tot dat moment betaalt de ontwikkelaar huur voor het gebruik van de grond.

Zo brengt GrondVrij ontwikkelaars samen met spaarders en beleggers die op zoek zijn naar risico-arm rendement als de grondpositie voldoet aan de volgende voorwaarden:

- er is een ontwikkelaar met een marktconform projectplan
- het onherroepelijk bestemmingsplan past bij het project
- met ontwikkelaar is terugkoopwaarde overeengekomen
- er is voldoende projectmarge om terugkoopwaarde ook met alternatief plan of andere ontwikkelaar te realiseren.

GrondVrij Ontwikkelen BV is nu ruim 5 jaar operationeel waarin ruim €11,5 miljoen aan terugkoopwaarde is gefinancierd. Kapitaal op Maat investeerders doen sinds 2019 mee en hebben daaraan met ruim €7 miljoen bijgedragen. Deze Kapitaal op Maat - GrondVrij crowd bestaat inmiddels uit bijna 700 investeerders en groeit per positie sterk. Die uitbreiding is bijzonder welkom gezien de groeiende portefeuille van GrondVrij en daarmee gepaard gaande groei van de vraag naar funding.

GrondVrij heeft een prachtig trackrecord met een default rate van 0% en rentebetalingen die in al die jaren zonder onderbreking tijdig zijn voldaan. Doorlooptijden zijn relatief kort en met de kickers bij aflossing krijgt het rendement een leuk duwtje in de rug. Met de portefeuille die GrondVrij heeft opgebouwd is er doorlopend ruimte voor investeerders om vrijkomende middelen opnieuw in te zetten of om hun investeringen in GrondVrij verder uit te breiden. Daar wordt, gezien het groeiend aantal Kapitaal op Maat investeerders en het groeiende volume van via Kapitaal op Maat beschikbaar gekomen middelen, flink gebruik van gemaakt.

Deze GrondVrij positie betreft de her- en doorontwikkeling van een onverwacht waterrijke locatie in het oosten van het land bij Eibergen. Dit is de vijfde van een serie posities op deze bijzondere locatie. Rond een plas van maar liefst 7 hectare wordt een recreatiepark ontwikkeld dat de allure meekrijgt van een beach-resort. Met architectuur waarmee opnieuw het onderscheid wordt gemaakt enerzijds en een gevarieerde inrichting van de verkaveling anderzijds ontstaan verschillende belevingszones die stuk voor stuk gaan bijdragen aan recreëren op een manier die uniek is voor het oosten van ons land.

Er wordt hard gewerkt aan de ontwikkeling van dit project en op bijgevoegde kavelkaart is te zien hoe de verkaveling van Fase 1 er uit gaat zien. Het water van de plas wordt naar binnen gebracht, waardoor het merendeel van de kavels aan het water komt te liggen. Kavels zijn gemiddeld ca 250m2. Ook concept tekeningen van model 1, 2 en 3, zijn inmiddels op papier gezet en toegevoegd als bijlage.

De ontwikkelaar werkt voor de verkoop samen met Sense Vastgoed. Voor de te realiseren  verkoopprijzen wordt vooralsnog gerekend met ca €189.500 voor model 1, ca €199.500 voor model 2 tot ca €279.500 voor model 3. Alle prijzen exclusief BTW en verder nog afhankelijk van ligging en grootte van de kavel. Die prijsniveaus kunnen gerealiseerd worden bij een verwachting ten aanzien van een bruto huuropbrengst die ligt tussen ca €14.000 en €24.000 per jaar.  Op basis van eerdere gesprekken met makelaars lijkt dat een comfortabele aanname. Met inachtneming van 13 keer model 1, 9 keer model 2 en 8 maal model 3 levert Fase 1 een totale VON waarde van €7.858.950 en totale verwachte bouwkosten van €4.210.800 inclusief BTW. Dat betekent voor Fase 1 een projectdekkingswaarde van €3.648.150 ofwel gemiddeld €121.605 per kavel.

Deze 5e positie betreft drie kavels, nummer 22, 23 en 24 met een totale oppervlakte van 706 m2 en gezamenlijke dekkingswaarde van €364.815. Voor overname van de bloot eigendom zoekt GrondVrij Ontwikkelen BV een aflossingsvrije lening van €195.000 met een looptijd van 24 maanden, een jaarlijkse rentevergoeding van 4,5% en kicker bij aflossing van 1%. Opnieuw een prima positie om aan te bieden aan de Kapitaal op Maat crowd. U wordt dan ook van harte uitgenodigd mee te doen. Bij teruglevering van individuele kavels recreatiewoningen wordt er pro rata afgelost.

Locatie en Object
Het park met grote waterplas ligt net buiten Eibergen, omringd met gevarieerd groen en weilanden rondom. De onverwacht grote plas is garantie voor de “wow” factor bij iedereen die deze locatie bezoekt. Vogels op het water en in het groen, koeien kleinschalig in het gras, plezier in en rond het water op het park. Zand en duingras rond terrassen aan het water versterken het “beach-gevoel”. Centrale voorzieningen met restaurant, café en speelhal maken het plaatje compleet. Voor wie toch meer wil is de historie van de Achterhoek garantie voor een gevarieerde invulling.

Marktsituatie en projectwaarde
De tweede woningen zijn in de huidige tijd enorm gewild. In het gesprek met de makelaar in juli kregen we een aantal kengetallen aangereikt om rekening mee te houden:

• De onderkant van de verkoopprijzen voor 4-persoons eenheden op dit moment is €200.000 exclusief BTW;
• De te verwachten bruto huuropbrengst varieert van €18.000 tot €24.000 per jaar;
• De parkkosten die daarop in mindering komen zijn bij een park met uitgebalanceerde centrale voorzieningen en goedlopende verhuur 50%;
• De rendementsverwachting waar kopers mee kopen ligt rond de 4,5%.

Met de hiervoor beschreven projectdekkingswaarde gaat GrondVrij daar voorzichtig mee om. Een mooie aanvulling op de portefeuille van GrondVrij.

Project Dekkingswaarde - LT(PC)V 53,5%
Na verrekenen van de aanneemsom resteert er een opbrengst bij verkoop van €364.815 voor de ontwikkelaar. De minimale terugkoopwaarde die GrondVrij in dit project is overeengekomen met de ontwikkelaar bedraagt €195.000. Daarmee is de afgeleide Loan To Project Cover Value (LTPCV) een comfortabele 53,5%(€195.000/€364.815). Voor reeds gerealiseerde projecten en gerelateerde LTPCV klik hier.

Grondgebruiksvergoedingen ten behoeve van rentebetalingen
Vanaf het moment dat Grondvrij de grondpositie inneemt tot het moment dat er wordt teruggeleverd is de ontwikkelaar een vergoeding voor grondgebruik verschuldigd van 4,75% per jaar, te berekenen over de gefinancierde terugkoopwaarde. Dit wordt door GrondVrij gebruikt voor de betaling van de renteverplichting. Huur en rente worden maandelijks betaald.

1e Hypotheek
Als zekerheid verstrekt GrondVrij recht van 1e hypotheek op de grondpositie ten gunste van de geldverstrekker.