Zekerheid van bouwgrond EN bestemmingsplan geven waarde aan grond. Een prima basis om zaken te doen. Ontwikkelaars met een projectplan dat past op het bestemmingsplan, kunnen met GrondVrij ontwikkelen voldoende waarde vrij maken om grondposities aan te kopen en hun project verkoopklaar te maken.

Hoe?
GrondVrij neemt eigendom van de grond over van de ontwikkelaar voor een waarde inclusief nog te maken ontwikkelingskosten en spreekt op hetzelfde moment met ontwikkelaar af de grond terug te leveren voor 10% meer. De grond wordt teruggeleverd als de ontwikkelaar de woningen of appartementen heeft verkocht. Tot dat moment betaalt de ontwikkelaar huur voor het gebruik van de grond.

Zo brengt GrondVrij ontwikkelaars samen met spaarders en beleggers die op zoek zijn naar risico-arm rendement als de grondpositie voldoet aan de volgende voorwaarden:

- er is een ontwikkelaar met een marktconform projectplan
- het onherroepelijk bestemmingsplan past bij het project
- met ontwikkelaar is terugkoopwaarde overeengekomen
- er is voldoende projectmarge om terugkoopwaarde ook met alternatief plan of andere ontwikkelaar te realiseren.

GrondVrij Ontwikkelen BV is nu 5 jaar operationeel waarin ruim €10 miljoen aan terugkoopwaarde is gefinancierd. In eerste instantie met een aantal individuele investeerders maar inmiddels ook met ruim 500 Kapitaal op Maat investeerders die sinds 2019 een 25 posities hebben gefinancierd via de “closed crowd”.

Van de inzet tot nu toe is ca €5 miljoen ook al weer afgelost. De default rate van 0% nodigt uit tot herinvesteren en dat gebeurt dan ook. Ruim €3 miljoen is geherinvesteerd of beschikbaar gesteld voor herinvesteren. Rentebetalingen zijn zonder onderbreking of uitzondering tijdig overgemaakt en het aantal ontwikkelaars dat van Grondvrij gebruik maakt is groeiende. Doorlooptijden zijn relatief kort en met de kickers bij aflossing krijgt het rendement een leuk duwtje in de rug. Met de portefeuille die GrondVrij heeft opgebouwd is er doorlopend ruimte voor investeerders om vrijkomende middelen opnieuw in te zetten of om hun investeringen in GrondVrij verder uit te breiden.

Met dit opgebouwde trackrecord heeft Kapitaal op Maat voorgesteld een volgende GrondVrij positie aan de “public crowd” aan te bieden in plaats van alleen aan de “closed crowd”.  Daar werken we graag aan mee. We hebben een hele mooie positie om aan te bieden. Het betreft kavel 2-8, onderdeel van Fase 2 van de her- en doorontwikkeling van het resort Drentse Weelde, een prachtige locatie bij Hoogersmilde. Ontwikkeling van dat project is in volle gang en de website voor verkoop van Fase 1 is in de lucht .

Op bijgevoegde kavelkaart is te zien dat er ook in Fase 2 waterpartijen gecreëerd worden zodat alle kavels aan het water liggen en de parkbeleving van Fase 1 wordt doorgetrokken, met opnieuw onderscheidende architectuur en ligging van hoogwaardige chalets waarmee gebruik het hele jaar rond mogelijk is. Op kavel 2-8 zal een 8-tal Tiny Lodges gerealiseerd gaan worden als onderscheidende aanvulling op het aanbod met de mogelijkheid van groepshuisvesting rond een gezamenlijk veld enerzijds en de privacy van een eigen luxe onderkomen anderzijds, liggend aan het water en grenzend aan bospartijen.  

De ontwikkelaar werkt voor de verkoop samen met Sense Vastgoed. Grondvrij gaat uit van een te realiseren verkoopprijs van rond de €190.000 per Tiny Lodge exclusief BTW . Dat prijsniveau kan gerealiseerd worden bij een verwachting ten aanzien van een bruto huuropbrengst van ca €14.000 per jaar.  Op basis van eerdere gesprekken met makelaars lijkt dat een comfortabele aanname. Voor de projectdekkingswaarde geeft dat een VON prijs per tiny lodge van ca €230.000 om mee te rekenen. De kosten van de te realiseren lodges worden gezet op basis van de offertes voor eerdere modellen op €140.000 inclusief BTW. Daarmee resteert een gemiddelde projectdekkingswaarde van €90.000 per tiny lodge ofwel €720.000 voor deze kavel met 8 tiny lodges. GrondVrij neemt de bloot eigendom over van deze te ontwikkelen kavel. Voor financiering daarvan zoekt GrondVrij Ontwikkelen BV een lening van €430.000 met een aflossingsvrije looptijd van 24 maanden, een rentevergoeding van 4,5% en kicker bij aflossing van 1%. Een prima positie om aan te bieden aan de Kapitaal op Maat “public crowd”. U wordt dan ook van harte uitgenodigd mee te doen. Bij teruglevering van kaveldelen bij verkoop van individuele lodges wordt er pro rata afgelost, 1/8 per geleverde tiny lodge.

Locatie en Object
Het park ligt net buiten Hoogersmilde, ingebed in de rand van het Nationaal park Drents Friese Wold en 4 seizoenen per jaar onderdeel van de natuur er omheen. DE invulling van een vakantielocatie als je denkt aan Drenthe, met rust, ruimte, geluid van vogels in het groen en plezier in en rond de waterpartijen op het park. De woningen hebben een luxe uitstraling, onderscheiden zich met architectuur van overig aanbod in de markt en zijn met glas en daardoor veel licht nauw verbonden met de natuur en ruimtelijkheid van de omgeving. Centrale voorzieningen met restaurant, café en speelhal maken het plaatje compleet. Voor wie toch meer wil is Assen met ruim 20 minuten aan te rijden en 20 minuten verder lonkt het vertier van de stad Groningen.

Marktsituatie en projectwaarde
De tweede woningen zijn in de huidige tijd enorm gewild. In het gesprek met de makelaar in juli kregen we een aantal kengetallen aangereikt om rekening mee te houden:

• de onderkant van de verkoopprijzen voor 4-persoons eenheden op dit moment is €200.000 exclusief BTW;
• de te verwachten bruto huuropbrengst varieert van €18.000 tot €24.000 per jaar;
• de parkkosten die daarop in mindering komen zijn bij een park met uitgebalanceerde centrale voorzieningen en goedlopende verhuur 50%;
• de rendementsverwachting waar kopers mee kopen ligt rond de 4,5%.

De verhuur - en waarde parameters voor tiny lodges liggen volgens partijen in de markt op een relatief hoger niveau. Met de hiervoor beschreven projectdekkingswaarde gaat GrondVrij daar voorzichtg mee om. Met Sense Vastgoed als professionele verkooporganisatie is het een duidelijke propositie om deze acht tiny lodges als geheel of indvidueel met een totale projectwaarde van €1.840.000 VON succesvol in de markt te zetten. Een mooie aanvulling op de portefeuille van GrondVrij.

Project Dekkingswaarde - LT(PC)V 59,7%
Na verrekenen van de aanneemsom resteert er een opbrengst bij verkoop van €720.000 voor de ontwikkelaar. De minimale terugkoopwaarde die GrondVrij in dit project is overeengekomen met de ontwikkelaar bedraagt €430.000. Daarmee is de afgeleide Loan To Project Cover Value (LTPCV) een comfortabele 59,7 %(€430.000/€ 720.000). Voor reeds gerealiseerde projecten en gerelateerde LTPCV klik hier.

Grondgebruiksvergoedingen ten behoeve van rentebetalingen
Vanaf het moment dat Grondvrij de grondpositie inneemt tot het moment dat er wordt teruggeleverd is de ontwikkelaar een vergoeding voor grondgebruik verschuldigd van 4,75% per jaar, te berekenen over de gefinancierde terugkoopwaarde. Dit wordt door GrondVrij gebruikt voor de betaling van de renteverplichting. Huur en rente worden maandelijks betaald.

1e Hypotheek
Als zekerheid verstrekt GrondVrij recht van 1e hypotheek op de grondpositie ten gunste van de geldverstrekker.